شاید تا سال‌ها پیش نوشتن یک قولنامه دستی برای نقل و انتقالات ملکی مثل خرید و فروش، رهن و اجاره کافی بود، اما امروز دادگاه‌ها پر از پرونده‌هایی است که افراد به دلیل فریب یا عدم آگاهی از وظایف مشاور املاک با آن‌ها درگیر شده‌اند. دنیای معاملات امروز، به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند نقش و وظایف مشاور املاک در معاملات رایج بین مردم را حذف کند. از طرفی مشاور املاک به‌عنوان یک شغل واسطه‌گری، سود و درآمد بسیاری دارد که اغلب برای جوانان وسوسه کننده است. استخدام شدن در یک آژانس املاک سخت نیست اما وقتی صحبت از اجرایی کردن وظایف مشاور املاک می‌شود ورق برمی‌گردد. علاوه بر اهمیت تنظیم قرارداد و بررسی سند که جنبه حقوقی و حتی در برخی موارد کیفری دارد، برای تبدیل‌شدن به یک مشاور املاک موفق یا راهنمایی از یک فرد متخصص در حوزه ملک، نیازمند آشنایی با وظایف مشاوران املاک است که در این مقاله به آن خواهیم پرداخت.
مشاور املاک کیست؟
حتی اگر تابه‌حال خودتان تجربه نقل و انتقالات ملکی را نداشته باشید در میان دوستان و آشنایان ماجراهای همیشگی درباره بنگاه‌ها و افرادی که در بسیاری از موارد در اثر اطلاعات نادرست آن‌ها ضرر دیده‌اند را شنیده‌اید. یک مشاور املاک حرفه‌ای، یک کارگزار املاک و مستغلات یا یک مشاور املاک و مستغلات، شخصی است که نماینده فروشندگان یا خریداران املاک و مستغلات است.
انواع مشاور املاک
اگرچه ممکن است یک کارگزار به شکل مستقل هم کار کند، اما به‌طورکلی، کارگزاران املاک و مستغلات یا مشاوران املاک، به چهار دسته تقسیم می‌شوند:
- مشاوران فروشنده، مالکان معمولاً با این دسته از مشاوران تماس می‌گیرند تا برای بازاریابی ملک خود برای فروش یا اجاره، به آن‌ها کمک کنند.
- مشاوران خریدار، کارگزاران یا فروشندگانی هستند که به خریداران برای خرید ملک کمک می‌کنند.
- مشاوران دوطرفه در یک معامله، هم به خریدار و هم به فروشنده کمک می‌کنند.
- کارگزاران معاملات حین انجام معاملات به خریداران، فروشندگان یا هر دو کمک می‌کنند، بدون آن‌که نماینده منافع هیچ‌یک از طرفین باشند.
وظایف مشاور املاک
واقعیت این است که بدون آگاهی از وظایف مشاور املاک، بعید است که بخواهید اختیار مال و اموالتان را به دست او بدهید! دنیای معاملات امروز برخلاف گذشته، دیگر بر مبنای اعتماد نیست و بهتر است مسائل قانونی و جایگاه مستأجر، خریدار، فروشنده و مهم‌تر از همه وظایف مشاور املاک را به‌عنوان واسطه قانونی بدانید.
وظایف مشاور املاک، رعایت اخلاق حرفه‌ای
چانه زدن بخش اصلی معاملات است که می‌تواند منجر به مشاجره و درگیری‌های شدید بین طرفین معامله شود. یک مشاور املاک با رعایت اصول قانونی و اخلاقی باید در کمال رازداری، آرامش، امانت و صداقت به راهنمایی طرفین بپردازد تا به‌اصطلاح معامله بدون اختلاف جوش بخورد. مدیریت زمان، مدیریت سرمایه و مدیریت ارتباط بین مشتری و خریدار یا مستأجر و صاحب‌ملک را به‌گونه‌ای در دست بگیرد که دو طرف معامله از نتیجه کار راضی باشند.
وظایف مشاور املاک، احراز هویت و صلاحیت طرفین قرارداد
نخستین بند قراردادها باید طرفین معامله را به‌صورت دقیق مشخص نماید. شاید این‌طور به نظر برسد که بررسی اطلاعات با شناسنامه و کد ملی کافی خواهد بود اما واقعیت این است که یکی از مهم‌ترین وظایف مشاور املاک، اطمینان از صحت و احراز هویت طرفین است تا از کلاه‌برداری و سایر جرائم علیه اموال جلوگیری شود.
از طرفی بنا بر قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، محجورین یا افراد ممنوع المعامله نباید به‌عنوان طرف قرارداد ذکر شوند و بررسی این مورد نیز از وظایف مشاور املاک است. بعد از احراز هویت طرفین معامله، قرارداد تنظیم می‌شود.
وظایف مشاور املاک، احراز اهلیت طرفین معامله
اهلیت در قانون مدنی عبارت از توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن است. طرفین معامله باید دارای اهلیت باشند در غیر این صورت قرارداد مذکور باطل خواهد بود و تبعات حقوقی زیادی خواهد داشت. یکی از وظایف مشاور املاک آشنایی با انواع اهلیت است: اهلیت دو نوع دارد، اهلیت تمتع یا تملک و اهلیت استیفا یا اجرا
برای اینکه شخصی اهل محسوب گردد باید بالغ، عاقل و رشید باشد. یعنی فرد به سن قانونی رسیده باشد و توانایی مدیریت مالی نیز داشته باشد. عقل هم منظور عقل عرفی است و به‌اصطلاح معامله با فرد دیوانه و مجنون باطل خواهد بود.
علاوه بر این، برخی از افراد باوجود برخورداری از عقل و بلوغ و رشد به جهتی از جهات قانونی حق تصرف در اموال و حقوق مالی خود را ندارند که تحت عنوان محجورین شناخته می‌شوند.
محجورین عبارت‌اند از:
۱ ـ صغار (اشخاص غیر بالغ)
۲ ـ اشخاص غیر رشید (فاقد رشد)
۳ ـ مجانین (فاقد عقل)
بنابراین مشاور املاک بعد از احراز هویت طرفین معامله باید از اهلیت آن‌ها هم اطمینان حاصل کند.
وظایف مشاور املاک، احراز صلاحیت قانونی افراد برای انجام معامله
بر اساس قوانین کشور در حوزه معاملات، برخی از افراد حتی باوجود داشتن اهلیت باید صلاحیت قانونی برای انجام معامله هم در آن‌ها احراز شود. به همین جهت توصیه می‌شود یک مشاور املاک برای امضای قرارداد با فرد جوان و کم‌تجربه که ممکن است به نظر برسد ازنظر مالی کاملاً رشدنیافته است یا فرد مسنی که انتظار می‌رود حواس‌پرت باشد، از او درخواست کند تا فردی از خویشاوندان فرد به‌عنوان شاهد برای امضا و تنظیم قرارداد حاضر باشد. همچنین یکی از وظایف مشاور املاک که علاوه بر جنبه اخلاقی، جنبه حقوقی نیز دارد این است که از فرد کم‌سواد یا بی‌سواد بخواهد، فردی آگاه و آشنا به او برای امضای قرارداد همراه داشته باشد تا جزئیات و آثار قرارداد آگاه شود.
معامله ولی یا صغیر هم قوانین و قواعد خاص خودش را دارد. درصورتی‌که فردی مدعی ولایت بر کودکی است و مال او را مورد معامله قرار می‌دهد یکی از وظایف مشاور املاک این است که باید از او بخواهد تا مدارک موثق از دادگاه مبنی بر حق تسلط او بر اموال کودک ارائه کند.
اگر فرد دارای قیم است باید قیم‌نامه و کپی آن از سوی مشاور املاک بررسی شود تا همگی قیم‌ها از تنظیم قرارداد آگاه باشند و به آن رضایت کتبی بدهند. نامه اداره سرپرستی باید همراه شخصی که ادعای قیمومیت دارد باشد در غیر این صورت عواقب امضا یا تنظیم قرارداد می‌تواند گریبان گیر مشاور املاک شود.
اگر وکیل طرف معامله است، بررسی اصل و کپی وکالت‌نامه از وظایف مشاور املاک است. جزئیات وکاتنامه باید توسط مشاور املاک بررسی شود تا حدودوثغور فعالیت وکیل مبنی بر اجازه یا عدم اجازه او بر تنظیم، امضا، فسخ یا حق واگذاری معامله مشخص شود.
اگر وصی معامله می‌کند باید وصیت‌نامه رسمی باشد. اگر وصیت‌نامه عادی است باید توسط دادگاه تأیید شود و موافقت تمامی وراث به‌صورت کتبی و معتبر ارائه شود. شاید در نگاه اول برایتان عجیب به نظر برسد که آشنایی با مسائل حقوقی جز وظایف مشاور املاک باشد! اما واقعیت امر این است که مشاور املاک حرفه‌ای باید از تمام جزئیات قوانین معاملات آگاه باشد.
وظایف مشاور املاک، بررسی مورد معامله
معمولاً پس از بند نخست قراردادها که احراز هویت ظرفیت معامله است، مورد معامله به‌صورت دقیق ذکر می‌شود. به همین منظور یکی از وظایف مشاور املاک این است که مورد معامله مثل خانه، مغازه، زمین و … را از جهات مختلف زیر بررسی نماید:
- بررسی سند رسمی مالکیت ملک
- بررسی صحت و اصالت سند مورد معامله
- تطبیق اطلاعات مذکور در سند ملک با اصل ملک مانند منطقه جغرافیایی، امکانات و …
- بررسی قابل معامله بودن سند (سند نباید در رهن باشد)
- احراز مالکیت فروشنده یا صاحب ملک
- بررسی مشاع یا مفروز بودن مال مورد معامله (ملک متعلق به شرکاست یا یک ملک شخصی است؟)
- بررسی امکانات ملک همچون انباری، پارکینگ، آب، برق، تلفن، گاز و…
- و…
وظایف مشاور املاک، تنظیم قرارداد
پس از بررسی اطلاعات مربوط به طرفین معامله و مورد معامله، یکی از وظایف مشاور املاک این است که با رعایت تراضی طرفین، به تنظیم قراردادی میان آن‌ها بپردازد. صداقت و مقررات حقوقی در این زمینه نیز باید رعایت شود. یکی از معضلات بزرگ در دنیای معاملات امروز عدم رعایت اصل بی‌طرفی در تنظیم قراردادها توسط مشاورین املاک است. به همین جهت امروزه جرم خیانت‌درامانت مشاورین املاک مطرح‌شده است که می‌توانید درباره آن در وبلاگ موسسه حقوقی صاحب اندیشه بخوانید.
شرایط تبدیل‌شدن به یک مشاور املاک
برای کسب مجوز مشاور املاک، اکثر کشورها متقاضی را ملزم می‌کنند که حداقل آموزش جهت مطالعه قوانین املاک و مستغلات را بگذارد تا بتواند در آزمون مجوز شرکت کند. چنین آموزش‌هایی اغلب توسط شرکت‌های املاک یا توسط شرکت‌های آموزش تأمین می‌شود که هر دو آن‌ها معمولاً موجز آموزش چنین دوره‌هایی را در کشورهای مذکور دارند. ازآنجاکه در کشور ما معمولاً این آموزش‌ها به‌صورت رسمی وجود ندارد، بهتر است به موارد ذکرشده در وظایف مشاور املاک دقت بفرمایید.
